广东法丞汇俊律师事务所

笔者最近在办理一批物业服务合同纠纷案件，以下对笔者在办理物业案件中遇到的十大高频问题小结如下：

1、催收物管费怎么计算诉讼时效？

催收物管费适用普通诉讼时效的规定，即诉讼时效期间为3年。因此物业公司在日常运营管理小区期间，如遇到经常欠交物管费的业主，应及时做好催收物管费的证据保存工作，比如采取上门催收、通过EMS邮寄欠费单、在业主房门外以及小区公告栏中张贴欠费催款单并做好拍照、录像、邮寄单等证据保存工作。人员流动大的物管公司在工作交接时应该防止前述证据保存文件的丢失，及时做好证据保存的交接工作，如照片、录像要及时做好光盘刻录，重要的证据必要时可以做公证保存证据。

2、开发商逾期交楼期间，能不能收取业主的物管费？

开发商逾期交楼期间的物管费应由开发商承担，业主无需支付此期间的物管费。

3、开发商已向业主发送收楼通知书，业主逾期收楼，逾期收楼期间的物管费是否需要交？

在物管公司与业主之间无其他约定的情况下，如房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自开发商通知其办理交付手续的期限届满之次日起向物管公司支付物管费。

4、小区公摊水电费如何主张才能得到法院支持？

如果业主与物管公司签订的物业服务协议对公摊水电费的约定是按每月实际发生的费用分摊，物管公司希望得到法院支持该些小区公摊水电费用，需要对每月实际发生的水电费做足举证证明工作，因此物管公司在日常管理服务中需要做好证据保存，比如每月在小区公告栏、每栋楼的入户大门门上或大厅内，张贴小区每月实际发生的水电费以及每户业主实际分摊多少水电费的明细表，拍照、录像、刻制光盘保存好证据。

5、欠费业主的房屋被拍卖，物管公司怎么主张物管费？

如果欠费业主房屋被查封拍卖，物管公司应立即向该业主追缴物管费。如果业主仍然拒缴的，物管公司应立即向房屋所在地的人民法院提起诉讼，同时申请财产保全，为以后申报债权做好准备。物管公司在收到判决书以后，需要向拍卖法院申报债权，因各地情况不同，有些拍卖法院允许直接申报债权，只要向其交齐业主欠缴物业费的相关材料即可，所以建议在提起诉讼前，物管公司可以先去拍卖的法院问一下是否可以直接申报债权。

6、楼下业主因管道堵塞发生水浸，房屋家具财物受损，物管公司要赔偿吗？

楼下业主因管道堵塞发生水浸导致房屋家具财物受损属于侵权纠纷，应该由实际产生管道堵塞的责任人承担赔偿责任，如无法查清责任人，则应当由该楼共同使用同一下水管道的业主共同承担赔偿责任。

业主与物管公司之间是物业服务合同关系，除非合同有约定或者有证据证明是物管公司的过错导致管道堵塞，否则物管公司无需对此情况承担赔偿责任。

7、停放在小区内的汽车遭他人刮蹭、划花，或者停放在小区内的电动车丢失，物管公司要赔偿吗？

实践中会分为三种情况处理：

（1）物管公司对业主或物业使用人的专用停车位或者停放在住宅小区的其他车辆收取物业费或者保管费，如发生车辆毁损、丢失的，如物管公司在保管期间是因其保管不善造成车辆毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，物管公司能证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。

（2）物管公司对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，应当认定形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物管公司能证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。

（3）物管公司对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，也没有采取发卡、登记等管理措施，如果发生车辆毁损、丢失的，应根据物管公司是否尽到安全保障义务及其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的大小。

以上三种情况中如车辆所有人或使用人对车辆毁损、丢失也存在过错的，可减轻或免除物管公司的赔偿责任。

8、停放在室内车库的汽车遭受水浸、天花脱落致损，物管公司要赔偿吗？

物管公司作为物业管理服务企业，对室内车库负有维修、养护和管理的义务，对停放在室内车库的车辆有妥善管理的义务，对车主有履行通知、协助等附随义务。如果业主停放在室内车库的汽车遭受水浸、天花脱落致损物业公司未尽到前述义务的，需要向车主承担赔偿责任。

因此，物管公司在日常管理服务时发现险情时应及时通知车主或业主，对管理服务中就可能发生的险情有充分注意的应急预案。比如知道有台风将要到来，要提前使用沙袋阻水或在紧急时刻关闭人防工程门等，尽量将台风造成的影响减少到最低程度，又比如在日常管理服务中发现天花有脱落风险，要及时做好修补工作等。

9、住户遭受入屋盗窃报警，小区监控年久失修、失效，住户要求物管公司赔偿，法院如何处理？

法律规定业主、物业使用人或其他合法进入住宅小区者在物业服务区域内因第三人的行为遭受人身、财产损害，有证据证明物管公司未尽到安全保障义务，受害人请求物管公司赔偿损失的，可根据物管公司的过错大小、收费标准等因素，合理确定物管公司的赔偿责任。因此，如小区业主因遭受入屋盗窃希望法院支持自己向物管公司要求赔偿的请求，应注意收集能证明物管公司未尽到安全保障义务的相关证据。相反，物管公司在对小区日常的服务过程中应注意保存好已尽安保义务的相关证据，比如保安值班表、保安日常巡逻、安保培训的相关书面文件、照片以及视频等。

10、住户严重欠付电费，物管公司多次催告后停电，导致财物损失，物管公司需承担责任吗？如果不是物管公司停电，而是供电局停电，物管公司需承担责任吗？

业主严重欠付电费，物管公司擅自采取停电措施造成业主损害的，依据法律规定物管公司需向业主承担赔偿责任。

如果业主拖欠水、电、气等费用，物管公司是受水、电、气供应企业的委托而采取停止对业主供应水、电、气的，则物管公司不需要向业主承担赔偿责任。

黄思琦律师，2017年执业至今办理的民事诉讼案件主要涉及房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、涉外合同纠纷、装修装饰合同纠纷、股权转让纠纷、合伙协议纠纷、民间借贷纠纷、离婚后财产纠纷、物业服务合同纠纷等诉讼案件。其他非诉案件主要包括企业劳动用工法律咨询、草拟与顾问单位所涉业务相关的协议、审查合同、出具律师函、法律意见书、对企业或政府顾问单位的政策/文件进行修订、审核等工作等。

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