“ 为响应中央号召，宣传民法典，展现律师风采，我们围绕商场、园区的管理涉及的各种法律问题，选取较小的切入口，以接地气、贴实际为原则，宣传法律知识。”
Q1
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租约和物管合同要不要分开签？
《民法典》的第十四章规范调整租赁合同关系，第二十四章规范调整物业服务合同关系，两者法律性质不一样，物业服务合同本质上是委托合同，在民法典中首次被作为典型合同单列一章，可见其重要性。
但对于出租方来说都是要求承租方支付费用的合同，有些小型的项目，出租方和物管方是同一个主体，把物管费条款签到租赁合同里，再附一份《管理规约》作为附件，未尝不可。
大多数的商场、园区，为了实现法律风险隔离，出租方和物管方以不同的主体实施，或者是出租方是个人，而物业服务一般应由企业实施，应当分别签订租赁合同和物管合同。
税筹是第二方面的考虑。当出租方企业与物管方均为企业的情况下，按照规定，出租不动产的增值税远高于提供现代服务（物业服务）的税负，具体税率或征收率可以问问财务。
Q2
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租赁合同与租赁备案合同的关系？
商场、园区出租物业，办理租赁备案已经成为常规动作，甚至认为既然租赁备案的版本合同基本不允许修改，也就没必要再另外写租赁合同了。
这样的想法十分危险。真的发生纠纷时，双方均无法对自己的结果作出预判，只能等待漫长的诉讼程序完结。
按照实际的操作，租赁备案的版本合同极其简单，租赁备案不在乎双方究竟怎么约定，主要为了解决管理上的需要，后续用于办消防、工商等手续。
租赁是最传统的商业模式，大家运用成熟得可以玩出花样，此时，双方需要一份详尽的权利义务规则约束双方在未来几年甚至二十年的合作。无论用阴阳合同或是主从合同，都可以详列双方的真实具体的需求。
建议在两份合同中用以下条款衔接：双方为登记备案而签署的租赁合同仅作登记备案使用。双方权利义务以《租赁合同补充协议》/《某某商场租赁合同》的约定为准。
Q3
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承租房屋如何交接？
租赁合同的建立和终止，都涉及房屋场地的交接。通常我们称为进场交接和退场交接。
建议进场退场交接，都制作交接确认表由双方签署。交接确认表应当包括场地面积测量确认、设备设施清点、水电气表的读数、钥匙门卡、装修手册、物管手册等，有条件的建议进行拍照彩色打印制作表格以便明确。
关于退场交接，《民法典》第733条规定，符合约定并且符合租赁物的性质使用后的状态。这条写得较为笼统，实际上也没法写得更具体了。
退场交接涉及的风险点太多，场地复原由谁做更合理？复原到什么程度？工商证址如何迁移？
举个例子，有个商场把首至四层出租给某大型商超，租期10年，退场条款简单写着“恢复原状”。
天啊，这10年间恐怕根据城市管理的要求承租方有很多改良改善，实在没办法“恢复十年前的原状”，再者，恢复原状是不是对双方最大利益的保护呢，符合民法典的效率、绿色原则吗？
因此，中短期租赁，退场要求承租方清洁场地和恢复原状是较好履行的，对于五年以上的租赁，可以约定承租方将场地恢复至二次消防的状态且不可拆卸嵌于墙体的设备设施。
如果可以，建议出租方约定收取一定的退场复原费，以便在退场时掌握主动权。
Q4
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消防手续应由哪一方办理？
根据《民法典》第708条的规定，交付租赁物应符合约定，出租方承担维持适租义务。商业项目的进场交接主要是消防上的问题。
消防爸爸在管理风格上从来是极其严重，不必争辩的，那么商业项目进场时的消防是出租方的义务还是承租方的义务？
按照《消防法》的规定，商业项目的消防手续视经营类别、规模不同而有所不同，一般包括三个环节，建设工程的综合验收（一次消防），装修装饰工程消防设计和验收（二次消防），以及开业前安全检查。
除了承租方自建场地，其他现有房屋租赁一次消防均由出租方完成。二次消防通常由承租方完成，开业前安全检查基本就是承租方开业的事，也是承租方完成。某些定向招商的项目，例如做教育城、专业市场等，出租方会把二次消防也完成后再招商。
归结一句，消防的手续办理可以由双方进行约定，如果约定出租方负责消防，那么消防验收合格将被作为场地交付的必要条件。
05
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起租日与计租日是一样的吗？
法律明文上没有权威的关于起租日和计租日的定义。但起租日和计租日却频繁在各个具体的合同、案例中出现。看着相似的两个概念，在应用上如何区分，在实务操作中商管工作人员存在困扰。
从多个司法案例来看，起租日指开始计算租期日期（交付场地日），计租日指开始计算租金日期（免租期届满之次日），也有发现个别案件中存在起租日作为开始计算租金日期。
在较长免租期的租赁项目中，设置起租日和计租日更便于明确免租期的权利义务关系。
为避免歧义，建议大型项目租赁合同在合同首部或尾部增加一个条款，给这些概念下定义；小型项目租赁合同则可以在具体事项条款中，对该日涉及的权利义务进行明确表述。