律谈 | 开发商商品房销售广告不可任性，谨防业主群体性维权造成的巨额索赔损失

【案情简介】

2018年5月，A公司某楼盘业主方某、张某起诉A公司商品房买卖合同纠纷案，方某诉称其于2003年6月购买了A公司开发的某楼盘商品房，当时的A公司发布的促销宣传资料对外宣称“……处处是充满岭南风情的生态园林……更有篮球场、游泳池……，并在宣传资料附图中标示出篮球场、游泳池的具体位置，且当时，游泳池、篮球场及周边绿化景观已按照上述宣传资料建设完成，可供业主入住后娱乐、休憩使用。2018年1月，市规划和自然资源局的当地区分局将该小区游泳池、篮球场和绿化景观所在地块土地使用权挂牌出让，并于2018年5月强制拆除了小区游泳池、篮球场及周边绿化景观。方某、张某主张以上述游泳池、篮球场及绿化景观系A公司在宣传中承诺的配套设施，应视为商品房买卖合同中开发商所承诺的内容，故主张这些配套设施的拆除严重影响该小区商品房价格，诉请A公司参照同地段商品房当下销售价格的5%向其二人赔偿损失。

【判决结果】

一审法院以A公司广告宣传构成要约且成为双方合同内容为由，认定A公司构成违约，并判令A公司向方某、张某按照房屋原总价款2%支付赔偿款（参考适用了合同中甲方违约行为的赔偿条款）。A公司与二名业主在一审判决下达后，均不服上诉至中级人民法院，后二审判决维持原判，驳回双方的上诉请求。

开发商的代理人在办理该案过程中发现，涉案盘楼虽暂时仅有包括方某、张某在内的3户业主因此事由起诉A公司，但另有100多户业主正在通过向相关政府部门投诉的方式要求A公司赔偿损失，上述案件意味着群诉的开端。

【法律分析】

开发商在销售商品方时，为尽快回笼资金，会使尽策略，在楼盘促销宣传资料中夸大其词并不罕见，但楼盘宣传资料的内容可被认定为构成商品房买卖合同的要约内容，若日后无法兑现或日后发生变动，很可能引起业主的群体性维权索赔，造成巨额损失。以下简要分析相关法律问题：

其一：楼盘宣传资料是否构成商品房买卖合同的要约内容？

楼盘宣传资料向潜在购房人宣称的楼盘建成的未来愿景，看似没有字字写入商品房买卖合同中，但仍可能属于要约内容。

如前述案例，A公司关于篮球场、游泳池的广告宣传内容构成要约，并成为双方合同内容的法律依据是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。一审法院认为，方某、张某提供的宣传资料显示，A公司对其开发的楼盘明确作出具备游泳池、篮球场等配套设施的表示。相关配套设施能提高小区的居住环境和条件，对双方合同的订立和房屋价格的确定有重大的影响。因此，法院认定上述宣传资料的内容应视为要约，并纳入合同的内容。

其二：若配套设施被拆除使A公司构成违约，但如何确定这一违约责任大小呢？

在前述案件中，法院认定提供游泳池、篮球场等附属设施属于合同约定的内容，故A公司应当依约履行合同义务，当游泳池、篮球场等设施被拆除，A公司即应承担违约责任。又由于双方在合同中并未约定相应的违约金数额和损失赔偿计算方法，而涉案房屋是否具备上述配套设施必然影响房屋定价，故计算赔偿数额时应以双方合同约定的房屋价格为基础，不以房屋评估价格作为依据。游泳池、篮球场等配套设施虽然可以改善住户的生活条件，但对该房屋的功能和使用的舒适度并无直接影响，缺少上述设施对房屋价值变化影响有限。因此，前述案例中一审法院参考合同中甲方其他违约情形的赔偿约定判决A公司按照总房屋价款的2%向业主赔偿损失。

在类似案例中，开发商宣传中允诺的确定内容基于各种因素灭失，造成开发商不能全面履行合同义务的，开发商须承担违约责任。对于赔偿的数额，在未有约定的情形下，法院将根据案件的事实情况，综合考虑开发商的违约程度、违约后果等因素，酌情确定。

【法律风险防范建议】

商业广告在法律上一般属于要约邀请，但开发商虚假宣传、夸大宣传，作出与最终签订的买卖合同不一致或实际交付商品房客观不符的宣传广告，就可能引发购房者索赔之诉。由于宣传广告具有广泛性，一经发布，即针对所有意向购房者，因此极可能引起群体效应，造成巨额经济损失。

在法律层面，2021年1月1日起新施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于商品房的销售广告和宣传资料的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 该条规定即是对开发商销售宣传行为加以法律约束，因此开发商促销宣传时必须把握尺度、注意用词，要特别注意以下四方面问题：

1. 在所有的对外宣传资料上明示：本广告为邀约邀请，图文仅供参考，以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商。

2. 在《商品房买卖合同》补充协议中约定：出卖人通过口头、书面、实物及其他方式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、沙盘、示范单位、模型等）所表达和提供的信息，仅为出卖人销售活动中的宣传行为，均不具备任何法律约束力，双方的权利、义务均以合同及本补充协议约定为准。

   3、规划区域外的配套或设施，应谨慎对外宣传，作必要的审查工作，了解政府规划配套是否处于建设施工中等，对于列入规划中的配套等，应注明该规划的出处，并注明信息来源。必要时，可在相关的宣传或合同中明示哪些规划不属于小区开发规划范围内，具体由政府部门或者其他单位予以实施，不属于公司承诺内容，且可能存在不确定性等等表述。

   4、所有对外发布的文字、户型图、楼书、沙盘、示范单位、模型等，都应该严格遵守广告法的规定。同时，公司的任何对外宣传（包括广告单、销售中心沙盘等）必须与用地规划一致。商品房买卖合同是双方履行的基础，签订合同后，必须严格按照合同约定履行。